中金普洛斯REIT（508056.SH）
仓储物流基础设施REIT · 估值分析与回报预测 数据基准：2025年全年年报 / 2026年Q1
| 估值项目 | 金额（亿元） | 每10份（元） | 说明 |
|---|---|---|---|
| 底层资产公允价值（投资性房地产） | 约95~100 | 49~52 | 基于第三方评估，Cap Rate 4.5~5% |
| 有息负债（估算） | 约 -30~-35 | -15~-18 | LTV约33%，符合监管上限45% |
| 现金及其他资产 | 约 +1.5 | +0.8 | 流动资产 |
| 估算NAV（内在） | 约65~68 | 33.6~35.1 | 基于资产公允价 - 净负债 |
| 账面净资产（2025末） | 62.06 | 32.0 | 官方披露数据 |
| 当前市价（参考） | 约62~65 | 约32~33.5 | P/NAV ≈ 0.97~1.05× |
注：总份额约19.37亿份（第1次扩募后），每10份为估值单位。Cap Rate基于中国一线城市仓储物流参考区间4.0%~5.5%。
关键假设
| 基准DPU（2025A） | 1.729元/10份 |
| 2026E收入增速 | +2~4%（出租率回升驱动） |
| 长期DPU增速（g） | 1.5~2.5% |
| 折现率（r） | 6.5~7.5% |
| 终值Cap Rate | 4.8~5.2% |
| 持有期假设 | 10年 + 永续 |
DCF估值结果（每10份基金份额）
| 悲观（r=7.5%，g=1.5%） | 29.5元 |
| 基准（r=7.0%，g=2.0%） | 33.8元 |
| 乐观（r=6.5%，g=2.5%） | 38.6元 |
| 目标价（基准） | 33.8元/10份 |
| 当前市价（参考） | 约32~33.5元 |
| 隐含上行空间（基准） | +1~6% |
驱动因素：消费复苏+电商扩张+市场租金上涨
驱动因素：稳健分红+温和物业升值+低利率环境
风险因素：供给过剩+租金下行+经济放缓
加权预期年化总回报 = 12%×25% + 7%×50% + 3%×25% ≈ 7.25%，在当前低利率环境下具备显著配置价值。
| 基金名称 | 2025E年化分派率 | P/NAV | EBITDA率 | 流动性 |
|---|---|---|---|---|
| 中金普洛斯REIT 标的 | 5.34% | ~1.00× | 65.8% | 高（机构主导） |
| 红土创新盐田港REIT | 约4.8% | ~0.95× | ~63% | 中等 |
| 嘉实京东仓储REIT | 约5.1% | ~0.98× | ~60% | 中等 |
| 华夏深国际仓储物流REIT | 约4.5% | ~0.92× | ~58% | 中等 |
| 华泰紫金宝湾物流仓储REIT | 约5.0% | ~0.96× | ~62% | 中低 |
| 板块均值 | ~4.95% | ~0.96× | ~62% | — |
数据来源：基于各REIT公开季报及市场数据估算，仅供参考。中金普洛斯REIT在分派率和运营效率上均优于板块均值。
下行风险
上行催化剂